菲律宾房地产市场在2020年代中期正经历一场深刻的范式转移。从2024年到2025年，市场已经从疫情后的复苏期进入了一个由宏观经济稳健增长、货币政策转向以及基建红利集中释放共同驱动的结构性调整阶段。截至2025年，菲律宾房地产市场规模已达到944亿美元，并预计在2026年至2034年间以4.12%的年复合增长率（CAGR）稳步扩张，到2034年将达到约1359亿至1402亿美元的规模。这一增长背后的核心动力在于该国快速的城市化进程、中产阶级的崛起以及政府在基建领域的持续投入，特别是在“大马尼拉地铁”和“新马尼拉国际机场”等旗舰项目上的突破。
然而，市场内部呈现出显著的非均衡性。写字楼市场在菲律宾离岸博彩运营商（POGO）全面撤出后正经历剧烈的空置率调整；公寓市场则在马尼拉核心区面临高库存压力，导致开发商将重心转向郊区化和水平开发；土地市场则受益于《投资者租赁法案》的修订，即新出台的99年租借法案（RA 12252），极大地增强了外国资本进入工业、旅游和能源领域的确定性。本报告将从宏观底座、细分赛道（公寓、写字楼、土地、别墅）、区域动态、政策框架及开发商战略等维度，对菲律宾房地产市场进行详尽调研与前瞻性分析。
1. 宏观经济底座与房地产市场的关联性
房地产市场的健康度与国家宏观经济的稳定性高度正相关。2025年，菲律宾国内生产总值（GDP）增长率预计在5.1%至5.4%之间，虽然较2024年的5.7%略有放缓，但在东南亚地区仍属亮点。这种增长主要由强劲的国内需求、服务业的复苏以及海外菲工（OFW）的汇款支持。2024年OFW汇款总额达到344.9亿美元，约占GDP的7.5%，这是支撑中低端及中端住宅市场的核心资金来源。
1.1 货币政策与利率拐点
菲律宾中央银行（BSP）在2025年采取了渐进式的宽松货币政策。随着通胀率稳定在1.7%至1.9%的低位，BSP在年内多次下调基准利率，截至2025年底已降至4.5%。利率的下调直接降低了购房者的抵押贷款成本，刺激了因高息环境而观望的潜在买家入场。对于开发商而言，融资成本的降低也有助于重启在2023-2024年期间因成本压力而推迟的项目。
1.2 宏观经济指标与预测（2025-2026）
| 指标 | 2025年（估算） | 2026年（预测） | 对房产市场的影响 |
|---|---|---|---|
| GDP 增长率 | 5.1%−5.4% | 5.3%−5.7% | 支撑商业与工业地产的长期需求 |
| 消费者物价指数 (CPI) | 1.7%−1.9% | 1.6%−3.0% | 稳定建筑材料成本，增强购买力 |
| 菲央行基准利率 (RRP) | 4.5% | 4.25%−4.5% | 刺激住宅销量，利好高杠杆开发者 |
| OFW 汇款增长 | 3% | 3%−4% | 维持水平住宅与可负担公寓的刚需 |
| 城市化人口比例 | 48.7% | 49.5% | 驱动核心城市群的纵向开发需求 |
数据分析显示，尽管存在全球贸易政策不确定性和地缘政治风险，菲律宾的宏观底座仍为房地产提供了“软着陆”后的反弹基础。特别是2025年底出现的“治理与腐败丑闻”虽然短期内拖累了公共支出，但随着基建项目的重新加速，市场信心预计在2026年得到修复。
2. 公寓市场：高库存压力下的溢价与去化策略
大马尼拉地区的公寓市场正处于一个“买方市场”的转型期。受POGO撤离后的连锁反应影响，马尼拉核心区域，尤其是帕赛（Pasay）和帕拉纳克（Parañaque）等博彩业集中地，面临着显著的租金下调和空置压力。
2.1 价格动态与供需失衡
根据BSP和Colliers的数据，2025年第三季度，全国住宅价格指数同比仅增长1.9%，较2024年同期的7.58%大幅放缓。在国家首都区（NCR），公寓价格仅微涨0.8%，而在实际通胀调整后，CBD区域的豪华公寓价格实际上出现了约3.71%的负增长。
这种价格停滞源于庞大的未售库存。截至2025年第三季度，大马尼拉地区仍有约3万至8万套现房（RFO）处于待售状态。为了缓解资金链压力，主流开发商如SMDC、Ayala Land和Megaworld已大幅放缓了新项目的预售启动，转而通过极具吸引力的促销手段去化库存，包括但不限于“零首付”、长达数年的灵活分期，以及高达25%的现金折扣。
2.2 租金市场的结构性分化
POGO的全面撤离导致马尼拉湾区域（Manila Bay Area）的平均租金较2020年初峰值下降了52%。然而，这一趋势并未蔓延到所有核心区域。得益于金融业、高端IT服务业和大型跨国公司的入驻，博尼法乔环球城（BGC）的租金表现依然稳健，甚至在2025年实现了约3%的逆势增长。
| 区域 | 租金同比变动（Q3 2025） | 租金趋势原因 |
|---|---|---|
| 博尼法乔环球城 (BGC) | +3%∼+17% | 跨国总部聚集，需求弹性低 |
| 马卡蒂 CBD (Makati) | −18% | POGO撤离后的溢出效应及远程办公 |
| 奥提加斯 (Ortigas) | −22% | 市场供应过剩及博彩业租客流失 |
| 马尼拉湾区 (Bay Area) | −52% | POGO产业集群坍塌的重灾区 |
| 阿拉邦 (Alabang) | −39% | 依赖博彩业外溢需求的次级市场 |
2.3 投资者画像与产品转型
当前公寓市场的主要买家已由过去的短期炒家转向OFW、当地中产阶级和寻求稳定收益的长期持有者。开发商也随之调整了产品线，例如SMDC推出的“Nature”系列，通过集成绿色景观和健康设施，满足疫情后购房者对生活品质的追求，而非单纯的地理位置优越。此外，由于远程办公和混合办公模式的常态化，带办公空间的住宅公寓（Residential Office）也成为市场的新宠。
3. 写字楼市场：IT-BPM 驱动下的“质量溢价”与结构调整
菲律宾写字楼市场正经历一次历史上最严重的供给过剩，空置率在2025年徘徊在20%至22%的历史高位。尽管如此，市场并非满目疮痍，高端甲级写字楼和具备可持续认证的“绿色建筑”依然展现出强大的吸纳能力。
3.1 行业重塑：从 POGO 到 IT-BPM
POGO曾在高峰期占据大马尼拉写字楼租赁面积的10%以上（约130万平方米），但截至2024年底，其占比已萎缩至1.9%。尽管这带来了巨大的空置空洞，但IT-BPM（信息技术与业务流程管理）行业的扩张抵消了部分冲击。2025年，菲律宾IT-BPM行业出口收入预计达到400亿美元，增长速度超过全球平均水平，并有望在2026年达到420亿美元。
特别是全球能力中心（GCCs）的兴起，使得对马尼拉写字楼的需求从传统的呼叫中心转向了高价值的数据分析、人工智能应用和网络安全服务。这类租户对写字楼的硬件标准要求更高，直接推动了“向高质量迁移”（Flight-to-Quality）的趋势。
3.2 区域表现：BGC 与 马卡蒂的霸权
由于供应紧张和品质卓越，BGC依然是全马尼拉最稳健的写字楼子市场，空置率仅为8.3%。相比之下，阿拉邦和马尼拉湾区的空置率则分别飙升至31.6%和41.4%，面临长期租金下调的巨大压力。
| 商业区 | 2025年空置率预测 | 租金增长前景 | 核心驱动力 |
|---|---|---|---|
| BGC | 8.3% | 强劲增长 | 金融科技、跨国企业总部 |
| 马卡蒂 CBD | 7.2%→5.5% | 2026年回归房东市场 | 高端传统企业、政府机构 |
| 奥提加斯 | 11.9% | 持平 | 中端IT-BPO、本土企业 |
| 奎松市 (QC) | 21.1% | 下行压力 | 庞大的未来供应（22万平米） |
| 马尼拉湾区 | 41.4% | 严重低迷 | 后POGO时代的结构性真空 |
3.3 绿色建筑：未来的准入门槛
可持续发展已不再是选配，而是马尼拉写字楼市场的核心竞争力。Colliers的数据显示，2024年前九个月，马尼拉约45%的办公交易发生在绿色认证（LEED、BERDE或WELL）的建筑中。大型跨国企业（MNCs）受到全球ESG目标的约束，明确表示只会续租或新租符合绿色标准的写字楼。预计到2027年，马尼拉新增办公供应的61%将获得绿色认证，而老旧、不具备能源效率标准的写字楼将不得不面临昂贵的翻修成本，否则将沦为无人问津的低价值资产。
4. 土地市场：基建引领的价值发现与政策开放
土地是菲律宾房地产链条中最具长期升值潜力的环节。当前土地市场的逻辑由两个核心变量主导：国家基建的地理分布以及外国投资者持有期限的法律放宽。
4.1 基建红利：地铁与机场的杠杆效应
菲律宾政府在“大马尼拉地铁”（Metro Manila Subway）和“新马尼拉国际机场”（NMIA）等项目上的巨大投入，正在重塑土地价值。地铁项目的推进使得奎松市、奥提加斯和帕赛等站点的周边土地价值被重估。例如，奎松市棉兰老大道附近的工业用地价格已飙升至每平方米7万比索。
位于布拉干省（Bulacan）的NMIA机场项目（耗资约130亿美元）不仅解决了马尼拉航空容量的瓶颈，更带动了整个中吕宋地区的土地升值。开发商如Ayala Land和Megaworld已在该区域周边大规模囤地，计划开发综合性城镇，将原本的农业用地转化为高价值的住宅和工业物流中心。
4.2 99年租借法案（RA 12252）：外资的新锚点
2025年9月签署的《投资者租赁法案》修正案（RA 12252）是菲律宾吸引外国直接投资（FDI）的里程碑。新法案将外国投资者租赁私人土地的最长期限从50年（加25年续租）延长至一次性、不间断的99年。这一变革不仅对工业、旅游、农业和能源项目产生了即时推动作用，更显著提升了租赁权在金融机构眼中的“可抵押性”和“可融资性”。
分析表明，99年的期限与很多发达市场的标准对齐，消除了外资对于租赁到期后资产归属权的心理恐怖。这一政策在“吕宋经济走廊”计划背景下尤为重要，该计划旨在通过美菲经济合作，提升克拉克（Clark）、苏比克（Subic）和巴塘（Batangas）等地的工业基础设施。
4.3 主要地区土地参考价格（2025年）
| 地区 | 用地性质 | 参考单价 (PHP/sqm) | 主要利好因素 |
|---|---|---|---|
| 奎松市 (Mindanao Ave) | 工业用地 | 70,000 | 地铁站点效应 |
| 布拉干省 (Guiguinto) | 住宅/物流用地 | 12,500 | 新马尼拉国际机场周边 |
| 卡拉巴松 (Cavite) | 工业/住宅用地 | 18,000 | CALAX高速路网、制造业外溢 |
| 宿务 (Mandaue) | 商业/综合用地 | 130,000 – 150,000 | 维萨亚斯核心商圈、CCLEX桥梁 |
| 达沃 (Residential) | 住宅用地 | 40,000 – 55,000 | 棉兰老岛开发引擎 |
5. 别墅与休闲房产：郊区化趋势下的中产愿景
别墅及水平住宅（House and Lot）在2025年表现出了比高层公寓更强的韧性。这种趋势被称为“向郊区转移”（Suburban Shift），即高净值买家和中产家庭为了追求更大的生活空间、更健康的空气质量和更好的社区环境，纷纷将目光投向大马尼拉边缘的卡拉巴松（CALABARZON）地区。
5.1 热门区域：卡拉巴松与布拉干
甲米地（Cavite）和内湖（Laguna）是这一领域的排头兵。得益于卡拉巴松高速公路（CALAX）的贯通，从这些地区通勤到马尼拉核心区的时间大幅缩短。Ayala Land旗下的Nuvali（占地2400公顷）已成为菲律宾生态城市的典范，其住宅用地价格在2025年 intake 仍保持稳步上涨，吸引了大量寻求长期居住价值的终极用户（End-users）。
在北方，布拉干省的别墅项目则更多受到新机场和通勤铁路的利好支撑。开发商通过建立带安保、学校和商业设施的封闭式社区（Gated Communities），成功吸引了大量原本住在马尼拉拥挤老城区的家庭迁出。
5.2 休闲地产：高端别墅与度假资产
随着旅游业的强劲复苏，休闲地产在宿务（Cebu）、锡亚高（Siargao）和长滩岛（Boracay）等目的地迎来了黄金期。特别是锡亚高，由于其在国际冲浪和探险旅游领域的知名度提升，高端海滨别墅的需求异常火爆。
| 项目/位置 | 房产类型 | 价格范围 (百万 PHP) | 特点与吸引力 |
|---|---|---|---|
| 锡亚高 (General Luna) | 海滨别墅/民宿 | 12.0−120.0 | Airbnb高收益率、冲浪胜地 |
| 宿务 (Busay) | 豪华山景别墅 | 115.0 | 绝佳城市景观、稀缺资源 |
| 塔盖泰 (Tagaytay) | 度假屋 | 28.5 | 凉爽气候、高尔夫社区 |
| 内湖省 (Nuvali) | 城镇化别墅 | 15.0−50.0 | 生态环保、社区设施完善 |
在2026年的展望中，豪华休闲地产将不仅由物理位置定义，更由“体验驱动的居住方式”定义，这包括集成在社区内的五星级管家服务、私人码头以及健康康养设施。
6. 区域分析：大马尼拉以外的“增长走廊”崛起
菲律宾政府的去中心化政策（Decentralization）正在取得实效。2025年的数据显示，宿务、达沃、伊洛伊洛（Iloilo）和巴科洛德（Bacolod）等区域城市的房地产需求增长率已多次超过马尼拉。
6.1 宿务：维萨亚斯的稳健之心
宿务被视为菲律宾房产市场的第二引擎。不同于马尼拉的高度饱和，宿务的公寓市场在2025年依然保持了健康的吸收率。随着宿务-科尔多瓦连接高速路（CCLEX）的成熟，麦克坦岛（Mactan）和曼达维市（Mandaue）成为了高端住宅和度假项目的焦点。此外，宿务的酒店业正迎来大爆发，预计2026年将新增超过3000间客房，这是自2018年以来的最高年度增量。
6.2 达沃与中吕宋：政治与产业的推动
达沃市受益于大规模的基础设施升级，包括达沃海岸绕行路和机场改造计划，吸引了大型开发商如Damosa Land和Megaworld在此打造综合城镇。而在中吕宋，克拉克自由港区的转型已将其塑造为一个能够与马尼拉抗衡的商业和工业枢纽，尤其是在高新制造业和物流配送领域。
7. 法律、税务与外资投资环境
对于投资者而言，理解菲律宾复杂的房产法律和税务结构是风险控制的关键。2025年实施的《资本市场效率促进法》（CMEPA）对部分税收进行了简化。
7.1 持有与交易成本分析
| 税种 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|
| 资本利得税 (CGT) | 6% | 基于售价、政府评估价(Zonal Value)或市场价中最高者 |
| 印花税 (DST) | 1.5% | 交易金额或评估价的1.5%，通常由买方承担 |
| 转让税 (Transfer Tax) | 0.5%−0.75% | 支付给当地市政府 |
| 增值税 (VAT) | 12% | 仅针对售价超过360万比索的房产 |
| 不动产税 (RPT) | 1%−2% | 每年支付给市/省政府，按评估值的比例计算 |
7.2 外资所有权限制
尽管99年租借法案极大放宽了土地的使用权，但宪法层面的土地所有权限制依然存在。非菲律宾公民及外国公司依然无法直接拥有土地，只能：
- 购买公寓单位： 整个公寓项目中外国人的持有比例不得超过40%。
- 通过菲律宾公司投资： 建立一家菲律宾人持股至少60%的公司来购买土地。
- 99年长期租借： 这是目前外资进行工厂建设、度假村经营最推荐的合规方式。
8. 竞争格局：菲律宾房产巨头的财报分析与战略对标
菲律宾房产市场高度集中，前五大开发商占据了绝大部分的市场份额。2024-2025年的财报显示，这些企业正在通过“多元化”和“去杠杆”来应对不确定性。
8.1 核心玩家财务表现 (2024-2025)
| 开发商 | 2024/2025 净利润表现 | 核心增长点 | 战略方向 |
|---|---|---|---|
| Ayala Land (ALI) | PHP 21.4B (9M 2025) | 高端住宅 (ALP)、工业地产 | 维持溢价地位、加码REIT |
| SM Prime (SMDC) | PHP 24.5B (1H 2025) | 零售租金、大马尼拉以外住宅 | 低门槛“Nature”系列、可持续住宅 |
| Megaworld | PHP 18.0B (9M 2025) | 综合城镇租赁收入、酒店业务 | “智能”写字楼、BGC外溢需求 |
| Robinsons Land (RLC) | PHP 10.17B (9M 2025) | 零售与酒店、物流仓储 | 审慎资本分配、绿色认证办公 |
| Filinvest (FDC) | PHP 12.1B (FY 2024) | 银行业与地产业双轮驱动 | 关注中端刚需、扩张至二级城市 |
Ayala Land展现了最强的财务韧性，其高端品牌如Laurean Residences在马卡蒂CBD的预售即便在市场整体低迷时也录得了80亿比索的佳绩。而SMDC则凭借庞大的零售生态系统，通过其“Nature”系列成功下沉到三线城市，降低了对饱和的马尼拉市场的依赖。
9. 结论：2026-2034 长期展望与核心风险分析
综上所述，菲律宾房地产市场正处于一个“大洗牌”后的新周期起点。2025年的低点很可能成为未来十年稳健增长的基石。
9.1 未来核心趋势
- IT-BPM 与 工业物流的支柱化： 随着POGO的远去，菲律宾房地产将彻底告别灰色产业驱动的投机溢价。基于真实生产力的IT服务和基于基建红利的工业物流将成为写字楼和土地市场的双引擎。
- 可持续性溢价： 到2030年，非绿色认证的写字楼和住宅将面临严重的估值减损，具备节能、健康和防灾功能的“绿色资产”将获得租金和售价的双重溢价。
- 基建套利： 2029-2032年间地铁、南北通勤铁路（NSCR）的陆续交付，将释放过去十年土地价格上涨的“预期价值”，真正的利润将产生在那些能够实现TOD（以公共交通为导向的开发）的项目中。
9.2 关键风险警告
- 地缘政治风险： 南海局势的紧张可能随时打击外国机构投资者的信心，特别是来自西方的资本对地缘政治脆弱性高度敏感。
- 极端气候： 菲律宾极高的自然灾害频率对房产的抗灾设计提出了极高要求。2025年的一系列强台风已导致部分开发项目的交付延迟。
- 美国贸易政策： 若美国关税政策发生剧烈波动，依赖出口的IT-BPM行业将受到直接冲击，进而影响核心区的写字楼需求。
结论：对于长期投资者而言，目前的窗口期是布局马卡蒂、BGC核心甲级资产以及布拉干、卡拉巴松战略用地的黄金时机。尽管短期阵痛依然存在，但菲律宾独特的年轻人口结构（中位年龄约24-25岁）和坚实的基建规划，确保了其在未来十年作为东南亚房地产投资热土的地位。
狮盟地产所发布的资讯及房源属于一般信息，旨在传递更多信息，仅供参考，不代表本站立场。